Face à la montée des loyers impayés, le gouvernement durcit les règles et modifie en profondeur la procédure applicable aux bénéficiaires d’aides au logement.

De nouveaux décrets, pris dans le sillage de la loi Kasbarian, entendent accélérer les signalements et sécuriser davantage les revenus des propriétaires. Depuis la période post-Covid et la poussée inflationniste, les loyers impayés atteignent des niveaux inédits. En 2024, plusieurs réseaux immobiliers faisaient état d’une hausse significative des défauts de paiement. Chez Orpi, les impayés représentaient environ 3 % des baux, contre 2 % avant la crise sanitaire. Même tendance chez Imodirect, où ils culminaient à 3,52 %, bien au-dessus des 0,89 % observés auparavant.

Cette évolution ne concerne pas uniquement les grands gestionnaires. Les bailleurs indépendants se retrouvent eux aussi confrontés à des situations de plus en plus fréquentes de défaut de paiement, fragilisant leur équilibre financier, notamment lorsqu’il s’agit de petits propriétaires dépendant d’un unique revenu locatif.

La loi Kasbarian entre en application

Pour répondre à cette problématique, le législateur avait adopté en 2023 la loi dite Kasbarian, parfois surnommée « loi antisquat ». Le 12 février dernier, deux textes réglementaires — les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 — sont venus préciser son application. Ces mesures entreront en vigueur au 1er janvier 2027 et visent clairement à renforcer la protection des bailleurs.

Leur objectif est double : clarifier la définition de l’impayé et accélérer la procédure permettant au propriétaire de percevoir directement les aides personnalisées au logement (APL) en cas de défaillance du locataire.

Une nouvelle définition de l’impayé

Jusqu’à présent, la notion d’impayé reposait sur un calcul complexe. Selon les règles en vigueur expliquées par la Caisse d’allocations familiales, un impayé était constitué lorsque le cumul des sommes dues atteignait deux fois le montant du loyer (charges comprises), après déduction de l’aide au logement. Un mécanisme jugé peu lisible et souvent source de délais supplémentaires.

À partir de 2027, la définition sera simplifiée. Deux critères alternatifs permettront désormais de caractériser un impayé :

• Une dette cumulée supérieure à 450 euros, loyer et charges inclus.

• Trois mois consécutifs de défaut de paiement, même si le total reste inférieur à 450 euros.

Ce seuil fixe vise à repérer plus rapidement les situations fragiles et à éviter l’accumulation d’arriérés difficiles à résorber. L’ambition affichée est préventive : intervenir tôt pour limiter l’aggravation de la dette.

Un signalement encadré et plus rapide

Dès qu’une de ces deux conditions sera remplie, le propriétaire disposera de deux mois pour signaler la situation à la Caf ou à la Mutualité sociale agricole. Le non-respect de ce délai pourra entraîner une pénalité, ce qui responsabilise également le bailleur dans la gestion du dossier.

Le signalement devra comporter l’identité du locataire, son adresse ainsi que le montant exact et la période concernée par la dette. Cette formalisation vise à fluidifier le traitement administratif et à déclencher plus rapidement les mesures prévues par les textes.

Les APL versées plus vite au bailleur

L’autre évolution majeure concerne le versement direct des APL. Dans de nombreux cas, notamment pour les logements non conventionnés, les aides sont versées au locataire. En cas d’impayé, le propriétaire pouvait déjà demander un basculement sur son compte, mais la procédure n’était ni automatique ni rapide. Les délais pouvaient s’étirer, aggravant la situation financière du bailleur.

Avec les nouveaux décrets, le déclenchement plus précoce du signalement permettra un traitement accéléré de la demande de versement direct. Concrètement, le propriétaire percevra plus rapidement une part du loyer via l’aide au logement, limitant ainsi ses pertes. De son côté, le locataire verra sa dette progresser moins vite, ce qui pourrait éviter un engrenage financier irréversible.

Une obligation de rechercher des solutions

Pour autant, ces nouvelles dispositions ne dispensent pas le bailleur d’un effort de conciliation. Dès le signalement, la Caf peut exiger l’élaboration d’un plan d’apurement et encourager la saisine du Fonds de solidarité pour le logement (FSL). L’idée demeure de privilégier la résolution amiable avant toute procédure contentieuse.

L’administration a d’ailleurs rappelé que l’absence de recherche active de solution pourrait conduire à la suspension du versement de l’aide. Autrement dit, la protection renforcée des propriétaires s’accompagne d’un cadre strict, destiné à maintenir un équilibre entre sécurisation des revenus locatifs et prévention des expulsions.

Un équilibre délicat entre protection et solidarité

Ces évolutions réglementaires traduisent une volonté politique claire : sécuriser les bailleurs face à la hausse des impayés, tout en évitant l’explosion des dettes locatives. Le versement direct plus rapide des APL constitue un levier central de cette stratégie, en garantissant un flux minimal de revenus.